Finance Wiki.

1. Znesek neodplačane glavnice   

Za pridobitev podatka o znesku neodplačane glavnice posojila, ki smo ga najeli, imamo na voljo več možnosti:

• Informacijo pridobimo v svoji spletni banki, navadno v tistem delu, ki vsebuje informacije o najetih posojilih.
• Povprašamo svojega bančnega svetovalca.
• Preverimo v načrtu odplačila posojila.

Vendar pozor, načrt odplačila posojila ali anuitetni načrt, včasih poimenovan tudi amortizacijski načrt, nam bo prišel prav le, če smo najeli posojilo s fiksno obrestno mero. Če smo najeli posojilo s spremenljivo obrestno mero, se bomo o višini neodplačanega zneska posojila morali prepričati v spletni banki. Če pa podatka tam ne najdemo, se bo treba oglasiti pri bančnem svetovalcu.

2. Veljavna obrestna mera

Naslednji podatek, ki ga potrebujemo, je obrestna mera našega posojila. Če je ne vemo na pamet, bomo pogledali v posojilno pogodbo.    Obrestna mera je lahko fiksna ali pa variabilna, pri zadnji gre za tako imenovano skupno obrestno mero. Ta je sestavljena iz EURIBOR in fiksnega pribitka. Skupno obrestno mero izračunamo tako, da znesek fiksnega letnega obrestnega pribitka prištejemo k veljavni vrednosti EURIBOR, ki jo pridobimo na spletni strani https://www.euribor-rates.eu/en/. Paziti moramo, da v izračun ne vnesemo efektivne obrestne mere ali EOM, ker bomo dobili napačne rezultate.

3. Število preostalih obrokov

Na višino prihranka pomembno vpliva tudi število preostalih mesečnih obrokov za poplačilo posojila. Podatek si lahko izračunamo sami iz že omenjenega načrta odplačil posojila. Navadno je ta podatek tudi v naši spletni banki pod kategorijo »kredit«, vsekakor pa nam bodo z njim postregli tudi v banki. 

4. Nova izpogajana obrestna mera

Nekoliko težje je predvideti novo obrestno mero, torej tisto, za katero se bomo na novo dogovorili z banko ali po kateri bomo pa pri drugi banki refinancirali posojilo. A tudi to ni posebna težava, saj za zdaj še ne potrebujemo natančnega podatka o višini obrestne mere in lahko vnesemo poljubno določeno obrestno mero.

5. Stroški dodatka k pogodbi ali refinanciranja posojila

Brez stroškov seveda ne bo šlo, ti pa so precej odvisni od tega, kako bomo pristopili k znižanju obrestne mere posojila. Za znižanje imamo dve možnosti. Prvič, da prepričamo banko, ki nam je posojilo odobrila in bo pogodbo spremenila z dodatkom oziroma aneksom, in drugič, pa posojilo poplačamo z refinanciranjem oziroma najemom novega, ugodnejšega posojila pri konkurenčni banki. Oboje ima prednosti in slabosti, a o tem pozneje.

Najprej se bomo lotili stroškov v primeru spremembe obrestne mere za posojilo oziroma sklenitve aneksa. Informacijo o stroških si lahko poiščemo sami na spletnih straneh banke, ki nam je posojilo odobrila, ali pa povprašamo svojega bančnega svetovalca. Strošek sklenitve dodatka oziroma aneksa za spremembo posojilnih pogojev je med bankami različen, giblje pa se do 500 evrov.

Prehod na drugo banko oziroma tako imenovano refinanciranje posojila bo seveda dražje, saj moramo računati z več vrstami stroškov.

Najprej moramo upoštevati stroške poplačila preostanka posojila oziroma stroške predčasnega vračila pri svoji sedanji banki. Stroškov predčasnega vračila posojila nam banka ne bo zaračunala, če smo najeli posojilo s spremenljivo obrestno mero po 7. 8. 2010, ko je začel veljati zakon o potrošniških kreditih (ZPotK-1). Drugače je pri posojilu s fiksno obrestno mero, strošek predčasnega vračila ne sme presegati enega odstotka zneska predčasno odplačane glavnice, če dolžnik fizična oseba predčasno odplača posojilo več kot leto dni pred končno dospelostjo posojilne pogodbe. Če je do končne dospelosti posojilne pogodbe leto ali manj, nadomestilo ne sme presegati pol odstotka zneska predčasno odplačane glavnice. Še en pogoj je za zaračunavanje nadomestila, in sicer da vsota predčasnih odplačil v 12 mesecih presega deset tisoč evrov.

Ta strošek je pomemben in nanj nikakor ne smemo pozabiti, ko računamo, ali se nam refinanciranje posojila pri drugi banki splača. Za posojila, najeta pred 7. 8. 2010, je praviloma veljalo, da je strošek predčasnega vračila enak polovici stroška odobritve, a se o tem prepričajte v svoji posojilni pogodbi.

Ne bo se mogoče izogniti strošku izdaje in deponiranja zemljiškoknjižnega dovolila pri notarju. Povedano bolj preprosto, sedanja banka nam bo zaračunala sestavo izbrisne pobotnice, s katero bo po poplačilu posojila izbrisana hipoteka na nepremičnini, ki je služila za zavarovanje posojila. Banke ta strošek zaračunavajo v različni višini, in sicer med 30 in 150 evri. Večina bank bo zaračunala okoli 50 evrov.

Tudi pri konkurenčni banki, ki bo refinancirala naše posojilo, moramo računati s stroški, povezanimi z odobritvijo posojila. Stroškom odobritve posojila in notarskim stroškom ter taksam ne uidemo, skoraj zanesljivo bo treba plačati tudi cenitev nepremičnine. Morda nam bo banka zaračunala še kakšen bolj eksotičen strošek, recimo pregled dokumentacije in pravno mnenje.

6. Prihranek

Izračunani prihranek pomeni znesek, ki ga bomo prihranili z znižanjem obrestne mere za posojilo, in je že zmanjšan za stroške, ki smo jih vnesli v ustrezno polje.

Morebitno zadovoljstvo ob rezultatu, če je znesek velik, je lahko dvorezen meč. Velik prihranek lahko pomeni tudi to, da ste do zdaj plačevali nekoliko preveč, nizek pa, da je vaša obrestna mera že zdaj ustrezna in se ujema s siceršnjo bančno ponudbo.

Nazaj na Obrestni kalkulator

V prvem koraku smo si izračunali prihranke, ki nam bi nam jih prineslo znižanje obrestne mere. A s kakšnim pričakovanjem glede znižanja višine obrestne mere naj se odpravimo v banko? Če bomo postavljali nerealne zahteve, se nam lahko kaj hitro zgodi, da nas ne bodo jemali resno, če bomo zahtevali premalo, nam bo kasneje žal.

O aktualni višini obrestnih mer se je možno informirati na več načinov. Najprej bomo seveda prečesali spletne strani bank, ob tem pa seveda ne bomo pozabili, da so na spletu objavljeni le uradni ceniki, ob resnem povpraševanju so banke obrestne mere gotovo pripravljene še nekoliko znižati. Če se nam po bančnih spletnih straneh ne ljubi brskati, si bomo ogledali kakšno primerjavo obrestnih mer v kakšnem mediju, o tem smo pisali tudi v Mojih financah, nazadnje v lanski oktobrski številki, ko smo izbirali najugodnejšo banko za potrošnike. O najnovejših podatkih glede višine obrestnih mer za stanovanjska posojila se lahko pozanimamo tudi sami, recimo v publikaciji Banke Slovenije Mesečna informacija o poslovanju bank.

Lahko se pozanimamo pri sodelavcih, znancih ali prijateljih, ki so v zadnjem času najemali stanovanjsko posojilo, lahko tudi pobrskamo po raznih spletnih forumih, če seveda tako pridobljenim informacijam zaupamo. Tisti z nekaj detektivskega duha pa lahko preverite podatke o stanju na trgu stanovanjskih posojil tudi z vpogledom v zemljiškoknjižne izpise kakšnih novogradenj v okolici. Običajno je namreč na teh nepremičninah vknjižena kakšna sveža hipoteka.

Nazaj na Obrestni kalkulator

Oboroženi z izračunom o morebitnih prihrankih in podučeni o aktualnem stanju na trgu stanovanjskih posojil ste pripravljeni, da potrkate na bančna vrata. Na izbiro imate dve možnosti, lahko se neposredno obrnete na vašo sedanjo banko ali pa poskusite srečo s katero od konkurenčnih bank. Priporočamo vam, da storite najprej prav to, običajno so namreč banke zelo prijazne do novih strank in pri najemu stanovanjskega posojila vedo, da boste njihova stranka še dolga leta. Njihova ponudba bo referenčna tudi v pogajanjih za znižanje obrestne mere z vašo sedanjo banko.

Že na tem mestu pa vas opozarjamo na tako imenovani makrobonitetni ukrep Banke Slovenije, oziroma določene omejitve pri kreditiranju potrošnikov, ki so stopile v veljavo s 1. novembrom 2019. Banka Slovenije je s tem ukrepom poenotila in zaostrila merila ugotavljanja kreditne sposobnosti bančnih strank. Konkretno to pomeni, da vam mora več prejemkov ostati za kritje stroškov in preživljanje družinskih članov, manj pa lahko namenite za poplačilo posojila. Zato se kaj lahko zgodi, da »po novem« ne bi več dobili posojila v znesku, kot ste ga lahko najeli pred posegom Banke Slovenije. V takšnem primeru z refinanciranjem posojila pri drugi banki žal ne bo nič, ostane pa seveda še vedno možnost sklenitve dogovora o znižanju obrestne mere z vašo dosedanjo banko.

In kako pristopiti pogajanjem?

Banke so prijazne do novih strank

Če ste se odločili najprej pridobiti konkurenčno ponudbo, bo banka najprej preverila vašo kreditno sposobnost. Redni plačniki, oziroma, kot se popularno reče, tisti s čistim SISBON-om, imajo nedvomno prednost. SISBON je baza podatkov o zneskih vaših obveznosti do bank, lizingov itd. ter morebitnih zamudah pri poravnavanju teh obveznosti. Iz SISBONA tako banka razbere koliko ste že zadolženi in ali redno poravnavate svoje obveznosti.

Poleg tega bo banka ocenila prihodnjo stabilnost vaše zaposlitve, javni sektor je tukaj, iz znanih razlogov, v prednosti. Zelo pomembna je tudi višina zavarovanja in ker ste del posojila že odplačali, to ne bi smel biti problem. Banke namreč težijo k čim boljšemu zavarovanju svojih posojil. In če je, denimo, vaše stanovanje vredno 150 tisoč evrov, vi pa ste banki dolžni le še 50 tisoč evrov, to pomeni, da banka razpolaga z zavarovanjem v znesku trikratnika posojila.

Če boste na mizo položili še cenitev nepremičnine, ki bo služila za zavarovanje posojila, boste na banko nedvomno naredili pozitiven vtis. A pozor, cenilec mora imeti ustrezno licenco, če banka objavlja listo primernih cenilcev, je najbolje, da izberete kakšnega izmed njih.

Pomemben argument, ki ga nikakor ne pozabite omeniti, je ročnost posojila, za katerega ste zaprosili. Če ste za nakup vašega stanovanja najeli posojilo na 20 let in ste »odtekli že pol maratona«, potem potrebujete za poplačilo celotnega dolgovanega zneska le še posojilo za 10 let. Slednje je pomembno, ker so obrestne mere za posojila krajše ročnosti nižja.

Brez dvoma vam bo banka ob dogovarjanju o pogojih posojila ponudila tudi odprtje osebnega računa, kar boste seveda storili, saj so za bančne stranke posojila cenejša kot za tiste, ki to niso. Odprtje osebnega računa gre običajno vštric s ponudbo »paketa«, ki vsebuje nabor določenih bančnih produktov. Natančno preverite, ali jih res potrebujete, zato imejte pri roki podatke o tem koliko položnic plačate preko spletne banke, koliko imate direktnih obremenitev, če in kolikokrat dvigujete denar na bankomatu druge banke itd. Če vam ponudijo paket, ki presega vaše potrebe, vsekakor povprašajte koliko takšna vaša odločitev prispeva k znižanju obrestne mere. Enako velja tudi za drugo bančno ponudbo, zavarovanja, vzajemne sklade in podobno.

Ne pozabite tudi povprašati za popust pri stroških odobritve, recimo na račun stroškov, ki jih boste imeli pri notarju in pa s predčasnim poplačilom vašega obstoječega posojila s fiksno obrestno mero.

Tudi pri vaši banki niste brez adutov

Pri vaši sedanji banki bodo pogajanja nekoliko enostavnejša, saj vas banka že dobro pozna. Še ena prednost je v pogajanjih z obstoječo banko in sicer že omenjeni makrobonitetni ukrep Banke Slovenije, še posebej, če ste bolj »na tankem« s kreditno sposobnostjo. Vaš glavni adut za znižanje obrestne mere je predvsem izboljšanje razmerja med dolgom in vrednostjo zavarovanja, torej vaše nepremičnine, s katero je banka zavarovala posojilo. Omenili boste tudi konkurenčno ponudbo druge banke, pri čemer boste diskretni in ponudbe banki ne boste izročili. Ni skladno z bontonom, pa tudi na ponudbi verjetno piše, da je poslovna skrivnost. Ne pozabite omeniti tudi krajšo ročnost poplačila preostanka vašega dolga, ki pa je odvisna od tega na kakšen rok ste posojilo najeli in kako dolgo ga že odplačujete. Svojo željo po znižanju obrestne mere lahko podkrepite z nakupom kakšnega bančnega produkta, ali dražjega paketa storitev, pri čemer pa seveda pazite na njegovo skladnost z vašimi potrebami. Nenazadnje, lahko povprašate tudi o tem, pod kakšnimi pogoji bi prihranek pri obrestih vložili v kakšen vzajemni sklad. Želja po nakupu dodatnih storitev je pesem za ušesa bančnikov, ki morajo izpolnjevati stroge načrte prodaje, vam pa se brenkanje na prave strune lahko povrne v obliki prihranka z nižjo obrestno mero.

Nazaj na Obrestni kalkulator

Ostaja še ena dilema, kjer odločitev ne bo niti najmanj enostavna. Če se odločite za refinanciranje posojila pri drugi banki, lahko namreč izbirate med fiksno in spremenljivo obrestno mero. O tem smo več pisali v članku Kako napovedi za EURIBOR zapletejo tehtanja tehtanje med fiksno in variabilno obrestno mero? Na kratko, odločiti se morate med cenejšim, a nekoliko tveganim, z vidika spremembe obrestne mere, posojilom s spremenljivo obrestno mero in tistim s fiksno obrestno mero, kjer sprememb ne bo.

Bolj kot ste samozavestni glede zaposlitve in prihodnjih prihodkov – če pričakujete, da bodo rasli - bolj se lahko poigravate z mislijo o variabilni obrestni meri, ki bi se, v kolikor ne pride do nepričakovanih zasukov, morala izkazati za cenejšo opcijo. V izračunih se lahko poigravate, kaj se zgodi z vašim obrokom, če EURIBOR že jutri poskoči na odstotek ali celo pet, kolikor je bil najvišje doslej.

Če pa ste tveganju manj naklonjeni, oziroma menite da si tveganja nenadne rasti obroka ne morete privoščiti, pa je morda za vas primernejše dražje posojilo, pri katerem pa je višina mesečnega zneska za poplačilo znana vnaprej. Se pa zavedajte, da boste, nekako tako, kot pri polnem kasku za pet let star avto, vse skupaj preplačali. A če vam to zagotavlja miren spanec, je to lahko nizka cena.

Vrsto obrestne mere seveda lahko spremenite tudi pri vaši sedanji banki, vendar pa boste za takšno spremembo morali praviloma obiskati notarja in nositi strošek spremembe vpisa v zemljiško knjigo.

Nazaj na Obrestni kalkulator

Cena denarja, izražena v obliki obrestnih mer, se nenehno spreminja. Praviloma z majhnimi koraki, ki jih sproti niti ne opazimo. Drugače je, če pod drobnogled vzamemo daljše časovno obdobje, takrat so spremembe lahko tudi občutne. Spremembe obrestnih mer nosijo v sebi tudi neke vrste optično prevaro. Marsikdo bo rekel, dobro, res so obrestne mere za posojila sedaj nižje za kakšen odstotek, ampak koliko pa to sploh vpliva na moje posojilo. Vpliva zelo veliko, pri visokih zneskih in dolgih odplačilnih rokih, je odstotek lahko tudi strošek ali prihranek v vrednosti cenejšega avtomobila.

Nazaj na Obrestni kalkulator